翠宮飯店酒改商

　　早前經(jīng)歷過(guò)二度掛牌出售后，翠宮飯店100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)正式被海淀國(guó)資經(jīng)管中心掛牌出讓，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為26.83億元，信批期間為11月26日-12月21日。據(jù)了解，北京翠宮飯店隸屬于北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)，目前五星級(jí)酒店資格已被取消。此次出售后，翠宮飯店將改為商用寫字樓。

　　資料顯示，翠宮飯店于1998年開(kāi)業(yè)，曾經(jīng)是集客房、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、寫字樓于一體的五星級(jí)商務(wù)酒店。2013年，翠宮飯店五星級(jí)資格被取消，目前由北京市海淀區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心持有其100%股權(quán)。

　　翠宮飯店經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展后最終沒(méi)落。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，北京單體酒店的生存恐早已進(jìn)入寒冬期。北京商報(bào)記者梳理后發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上高星單體酒店產(chǎn)權(quán)被拋售的并非翠宮飯店一家，今年6月，北京首創(chuàng)置業(yè)宣布作價(jià)6.67億元出售北京金融街酒店59.5%股權(quán)，該酒店成立于2005年，是金融街地區(qū)首家五星級(jí)酒店;2016年10月，北京文化以5.81億元掛牌出售北京龍泉賓館100%股權(quán)，該酒店成立于1987年，曾是北京占地面積最大，具有宮廷園林布局特色的四星級(jí)涉外飯店。

　　另外北京商報(bào)記者從酒店產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)獲悉，全國(guó)目前共有近百家五星級(jí)酒店處于出售狀態(tài)，其中北京地區(qū)未披露名稱的五星級(jí)待售酒店達(dá)到六家。

　　除了拋售單體酒店產(chǎn)權(quán)，此前，首旅集團(tuán)還將旗下部分五星級(jí)酒店劃入首旅建國(guó)酒店管理公司，以整合單體高星酒店。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，在目前的全國(guó)客房存量市場(chǎng)中，很多都是單體酒店。一些單體酒店在管理運(yùn)營(yíng)、品牌宣傳上缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，此外由于設(shè)施老化、入住率不如連鎖酒店，想轉(zhuǎn)型又缺乏資金，部分酒店無(wú)法持續(xù)為母公司提供足夠的現(xiàn)金流，因此被迫“賣身”。

　　利潤(rùn)率低成主因

　　據(jù)翠宮飯店公布的財(cái)報(bào)顯示，截至今年9月30日，該酒店實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1801.78萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損4710.47萬(wàn)元。總資產(chǎn)總計(jì)為7.31億元，負(fù)債總計(jì)為7.84億元，所有者權(quán)益虧損5361.81萬(wàn)元;截至今年6月30日，翠宮飯店債權(quán)金額合計(jì)為7.56億元，其中借款本金7.35億元，利息約為2020萬(wàn)元。2016年度，翠宮飯店總營(yíng)收為2124.67萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為虧損3918.24萬(wàn)元。整體來(lái)看，翠宮飯店持續(xù)走低的入住率以及不斷增高的負(fù)債率，都是時(shí)至今日的導(dǎo)火索。

　　而翠宮飯店令人堪憂的營(yíng)業(yè)狀況實(shí)際上已是多數(shù)單體酒店的通玻據(jù)《2017年中國(guó)酒店產(chǎn)權(quán)交易分析報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱“酒店交易分析報(bào)告”)顯示，去年國(guó)內(nèi)交易總量破歷史紀(jì)錄，預(yù)計(jì)成交總額超過(guò)350億元人民幣。資產(chǎn)拍賣方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，掛牌拍賣總額超過(guò)300億元，數(shù)量超過(guò)400家，同去年相比，掛牌酒店資產(chǎn)總額增加近7倍。預(yù)計(jì)，非常態(tài)酒店資產(chǎn)(包含：債務(wù)逾期、資不抵債、待訴訟、破產(chǎn)、歇業(yè)等)超過(guò)3000家，涉及金額超過(guò)5000億元人民幣。酒店資產(chǎn)滯售惡化并逐步從三四線城市向一二線城市波及。

　　對(duì)此酒店資深專家趙煥焱指出，老牌單體酒店的競(jìng)爭(zhēng)壓力主要來(lái)源于硬件老化，企業(yè)無(wú)力更新改造，且目前高星酒店處于迭代期，依賴選址優(yōu)勢(shì)的老牌傳統(tǒng)酒店將面臨淘汰。另對(duì)于部分酒店而言，營(yíng)業(yè)數(shù)十年還利潤(rùn)率低，除運(yùn)營(yíng)方面存在種種問(wèn)題外，還有可能是由于酒店建造時(shí)貸款比例大，而后隨著外匯貸款的匯率變化與波動(dòng)，導(dǎo)致業(yè)主還本付息的壓力太大。

　　轉(zhuǎn)型迫在眉睫

　　隨著酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，“酒改商”逐漸成為行業(yè)趨勢(shì)，運(yùn)營(yíng)不良的酒店通常成為業(yè)主權(quán)衡利益時(shí)的犧牲品。據(jù)了解，翠宮飯店的酒店部分區(qū)域已對(duì)外出租改為商用寫字樓辦公區(qū)。金融街洲際酒店以及長(zhǎng)安街W酒店在功能改造時(shí)也都曾被指要向?qū)懽謽寝D(zhuǎn)型，用于提高整座大樓的收益率。

　　對(duì)此趙煥焱指出，相較商懲酒店來(lái)說(shuō)，雖然寫字樓的運(yùn)營(yíng)成本低、租金回報(bào)高。但北京的老酒店在經(jīng)營(yíng)難以為繼后，再改造成為寫字樓的前景不容樂(lè)觀，因?yàn)楸本┑木频昱c寫字樓的供求關(guān)系并非相差很大，因此市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力相差無(wú)幾，能否保障收益也充滿變數(shù)。

　　值得一提的是，據(jù)《酒店交易分析報(bào)告》指出，受國(guó)內(nèi)政策的限制，中國(guó)酒店資產(chǎn)的退出機(jī)制還不成熟，退出的方式通常為整售，即使是破產(chǎn)或者清算后的酒店資產(chǎn)，被投資人接手后往往還繼續(xù)從事酒店經(jīng)營(yíng)，而無(wú)法通過(guò)用途的調(diào)整變更經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，這使得酒店總量無(wú)法有效“死亡”。在飽和的市場(chǎng)中，只做增量是極其危險(xiǎn)的，而在酒店資產(chǎn)中，具有變現(xiàn)能力的又極為少數(shù)。

　　另有酒店管理人員對(duì)此分析，在此背景下，尤其是對(duì)于單體酒店而言，盡早轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫。當(dāng)下旅游市場(chǎng)消費(fèi)升級(jí)推動(dòng)了市場(chǎng)對(duì)“美宿”的需求，單體酒店可依托酒店自身特點(diǎn)向精品酒店或加入連鎖品牌發(fā)展。此前首旅集團(tuán)便將旗下西苑飯店、兆龍飯店等五星級(jí)酒店納入首旅建國(guó)管理品牌，此種做法可以給老牌飯店提供轉(zhuǎn)型的技術(shù)動(dòng)力。此外，老牌單體酒店也可考慮對(duì)外租賃承包經(jīng)營(yíng)，讓專業(yè)的團(tuán)隊(duì)帶動(dòng)酒店轉(zhuǎn)型;或出讓一部分股權(quán)，引入新投資者，獲取資金背書的同時(shí)，也為公司內(nèi)部管理注入新血液。